海西蛇口：漳州开发区PPC海港模式

蛇口模式现已成功复制到漳州、重庆、天津、青岛等地。港区城模式所提的“港”是个广义的概念，是以物流作为起点，物流引发产业的前驱驱动；利用产业带动商流和贸易；有了贸易之后，就有了产业和资金的支持，进而促进产业更新和城市的升级。在国外，蛇口模式继续在吉布提多哈雷多功能港，坦桑尼亚，斯里兰卡，尤其是“一带一路”沿线发展国家推广复制。

在开发蛇口工业区成功的经验基础上，1992年，招商蛇口凭借其独特的商业模式从蛇口的“方寸之地”拓展至福建漳州，开发运营漳州开发区。漳州开发区地处厦门湾南岸，由招商局(香港)集团等六家股东联手开发。并成立了招商局漳州开发区有限公司（简称招商漳州）主导开发建设漳州开发区，漳州开发区以港起步，招商引资，开发园区，逐步向城市综合开发转型；2010年4月，开发区正式升级为国家经济技术开发区。漳州开发区规划面积56.17平方公里，拥有自然岸线长达28公里，其中-8米以下深水岸线12公里，可规划建设万吨级以上泊位33个，现已建成投入使用的码头泊位16个，其中万吨级以上泊位10个。其拥有的土地和岸线资源，已成为招商局招商局的重要战略储备。

经过28年的运营已初步将漳州开发区打造成为一个以发展港航物流业、临港工业和高科技产业为主，第三产业配套发展的现代化滨海城区，可谓第二个“蛇口工业区”。随着漳州开发区的不断发展和壮大，2018年6月，招商漳州注入招商蛇口上市平台，招商蛇口持有招商漳州78%股权，实现了内部的优质资源整合。在“前港、中区、后城”（PPC）模式到其他园区开发运营，优化创新体制机制和产业升级中，地处海峡西岸经济区的招商蛇口下面的漳州开发区具有得天独厚的先天优势。招商蛇口现金收购大股东旗下的招商漳州，获得优质土地储备，未来建设发展空间大。从招商蛇口在全国的展业布局来看，此次收购招商漳州开发区无疑是进一步打通了粤港澳大湾区和海西经济区协同发展的“大动脉”。

漳州开发区曾是蛇口模式的成功复制，建区27年来，开发区实际上就是走的“前港、中区、后城”的发展模式。漳州开发区位于厦门湾南岸，与厦门岛、鼓浪屿隔海相望，是厦漳泉同城化的桥头堡，处在上海、台湾、香港三大经济区的中间地带，是福建省建设海峡西岸经济区的重要组成部分和漳州市港口经济发展的龙头。漳州主营业务为园区业务，主要包括一级土地开发、园区开发及运营、市政基础设施代建及其他业务等，其中一级土地开发业务与园区开发及运营业务为招商漳州目前主要盈利来源。

从地理位置和区位优势来看，漳州开发区拥有四通八达的海陆空立体交通网络。全面融入南联北拓国家高速路网，形成外部立体交通网络；区内建成“四横三纵”路网，水、陆交通实现公交化，与厦门互通互联，厦漳跨海大桥已于2013年正式投入运营，漳州开发区至厦门车程约半小时，融入厦门湾“半小时生活圈”。

漳州开发区与厦门岛、鼓浪屿隔海相望，地处海西板块中心，与厦门的海上距离仅为6千米左右，系厦漳泉重要组成部分，产业规划与海西板块发展重点相契合。公司通过收购招商漳州，可将其作为海西板块布局扩张的战略据点，提前锁定海西板块进一步发展红利；另一方面，招商蛇口在厦门、漳州的已有布局与招商漳州可形成战略协同，以厦门湾为中心，辐射整个海西板块，通过海西板块布局深入，借以与珠江三角区、长江三角区相呼应，进一步巩固整个南方沿海地区的完整布局链条。

从世界经济大势和中国经济走向看，开发区最终都会完成一个去工业化的过程，而在这条去工业化的道路上，未来可能还会衍生出很多新兴产业，如果能提前预见这些产业的发展方向，城市化的功能才能更好的与这些产业相结合，朝着需要发展的目标而前行。开发区必将走向城市化发展的道路，而开发区的产业尤其是传统制造业将会随着开发区的发展面临升级和转移，而“成本”是限制传统制造业最重要的因素。所以未来要实现制造业的转型升级，就必须遵循两个目标：降低成本，提高效率。

所以漳州开发区现在就须提前预判未来产业发展方向与城市化功能的耦合，漳州开发区的双鱼岛就是这要的一个载体和方向。双鱼岛已于2017年取得不动产权证书，宗地面积约3376亩（225万方），目前已完成填海造地及土地整理，正在进行市政配套建设的收尾工作，尚待全面开发。全岛规划住宅用地、商娱用地、港航用地、市政配套用地分别为57.07、73、2.13、92.87万方，占总面积的25%、32%、1%、41%。

针对非双鱼岛土地，规划为住宅用地、商业用地的土地，由漳州开发区管委会的国土部门按照规划用途进行收储，招商漳州获得收储收益；针对规划为工业用地、港航物流用地、市政配套用地的土地，招商漳州可按照规划用途对外转让以获得转让收益，或由漳州开发区管委会的国土部门按照规划用途进行收储，招商漳州获得收储收益。针对双鱼岛土地，针对规划为住宅用地的土地，由漳州开发区管委会的国土部门按照规划用途进行收储，招商漳州获得收储收益。

而针对规划为商娱用地、港航用地的双鱼岛土地，可由招商漳州补办出让用地手续、补交土地出让金后办理或变更具体项目出让性质的国有建设用地使用证并进行二级开发，或由漳州开发区管委会的国土部门按照规划用途进行收储，招商漳州获得收储收益。

招商漳州已初步将福建漳州开发区打造成为一个以发展港航物流业、临港工业和高科技产业为主，第三产业配套发展的现代化滨海城区，全面融入南联北拓国家高速路网，形成外部立体交通网络，区内建成“四横三纵”路网，水、陆交通实现公交化，与厦门互通互联。辖区面积56.17平方公里，其中国家级经济技术开发区规划面积为31.4平方公里。招商漳州主营业务主要包括园区土地一级开发、园区开发建设及运营等。其中包括了在厦门湾南岸打造的中国第一例获批的经营性人工岛项目——双鱼岛。

当前的合作模式下，招商蛇口与管委会在执行伙伴关系的前提下，利益共享、风险共担，这一模式是个典型的BOT开发模式。招商蛇口受管委会委托，对国有建设用地进行开发平整（“造地”）后，经国土局进行对外出让。属于商住用地的，按土地拍卖净收益的50%分成并且回收开发成本；属于工业、市政用地，以开发成本的20%获取投资收益。

招商蛇口下属漳州公司投资合资子公公司招商置业受管委会委托，进行市政基础设施和公共设施等工程建设，工程完工后回收工程成本，并按工程价款的一定比例（6%-10%），收取代建工程管理手续费。管委会向招商蛇口举借资金，以五年期同期银行贷款基准利率上浮10%计息并偿付招商蛇口。

一方面漳州开发区是“前港-中区-后城”开发模式的深入践行；另一个方面采用先成立独立公司运作园区开发，随着园区的不断发展和运营公司盈利能力不断提升，在恰当的时机将其并入上市平台的运作模式体现了招商蛇口在开发产业园区过程中务实和理性。

粤东蛇口：深汕合作的PPC模式

2017年3月，在广东省政府在省长马兴瑞主持召开的常务会议上，通过了揭阳市《揭阳滨海新区发展总体规划（2017-2030年）》，该规划明确了揭阳副中心（惠来）的定位和开发管理模式，揭阳将与香港招商局招商局合作，按照“前港-中区-后城”的“蛇口模式”，推进揭阳副中心粤东滨海新区规划建设。5月7-8日，中共中央政治局委员、广东省委书记胡春华在粤东考察调研，专门邀请招商局董事长李建红随同参加了在揭阳惠来的调研，并见证了招商局招商局与汕头市战略合作框架协议的签署。

在大湾区的规划建设，包含了开放型区域协同创新、基础设施互通互联、培育壮大战略性新兴产业、加快发展现代服务业、推进生态文明建设等核心命题。这一区域是广义大湾区的一环，而招商蛇口在蛇口片区的开发建设，本身就是粤港澳大湾区规划战略定位所绘制蓝图的缩影与样本。除此之外，近年来招商蛇口全力推进的招商前海湾、蛇口太子湾、深圳会展湾等大型综合开发运营项目，也高度契合、匹配了规划纲要对粤港澳大湾区制定的发展目标。

项目所在地的惠来地处揭阳市西部，北邻普宁市，东邻汕头市潮南区，西邻汕尾市，南濒南海，是揭阳市唯一靠海的县区，域内有深汕高速、揭普惠高速、揭惠高速、省道s235、s236、s337等公路贯穿其中，建成的厦深高铁，广汕高铁、揭阳港疏港铁路、粤东城际铁路等多条轨道交通线路也都汇集于此，同时还拥有揭阳唯一的深水海港大南海深水码头，地理区位优势明显。

根据双方合作协议，招商局投入54.32亿元控股汕头港。在港口合作的基础上，双方还将在交通物流、区域综合开发、金融服务与投资等领域展开多方面的合作。

在港口领域，双方同意以汕头港务招商局重组为契机，利用招商局拥有的全球港口网络和业务资源，吸引更多国际航线挂靠汕头港，共同将汕头港建设成为粤东中心港口。在交通物流领域，双方同意利用汕头作为粤东地区贸易和物流枢纽的优势，完善汕头交通与物流网络布局，促进汕头与周边地区的互联互通。在区域综合开发领域，共同探讨汕头临港保税园区和产业园区的投资合作机会，实现港口、产业和城市的有效协同，提升产业服务功能，促进区域产业集聚。

在金融服务与投资领域，双方同意发挥招商局在银行、证券、基金及融资租赁等业务领域的优势，支持招商局在汕头扩展金融业务，提供高水平的金融服务。

在以PPC模式进行的开发中，作为粤东蛇口的特殊定位，未来对于入驻园区企业，公司融资链条齐全，从前期PE到银行贷款，到上市IPO，所有流程业务皆可快速、高效和招商局集团旗下基金、招商银行、招商证券、仁和保险等金融机构对接，金融优势区别于公司与其它园区开发类企业；和地方政府强大谈判能力，由于公司隶属央企，尤其大股东招商局集团属国资委直管正部级央企，在与地方政府对接时有能级优势，同时考虑到公司背靠集团，旗下兄弟公司的协同支持，将对地方政府可施加一定程度影响。

惠来处于粤东汕潮揭城市群的西端，与汕潮揭主要城市中心区距离较远，而位于汕潮揭城市群西端的惠来县、普宁市、潮南区、潮阳区、陆丰县等地区，由于地区经济主要以第一产业和基础加工制造业为主，地区尚处于工业化中期，既有产业低端、效能低、能耗大，产值少。

由于广东省省内各区域经济发展不平衡，汕潮揭城市群内各地区发展也不平衡，急需寻找一个新的经济增长点，来带动汕潮揭城市群经济增长，带动汕潮揭西部地区的增长点，而这个点，就是惠来。惠来地区目前规划有世界级炼油基地——中委合资大南海炼油产业基地;有广阔的海上风电能源基地;有中海油粤东LNG清洁能源基地等等，是广东乃至华南地区重要的能源产业基地，在可预见的未来，惠来地区的经济增长，具有相当强劲的产业支撑。

项目地址位于广东东部的汕潮揭城市群，是“一带一路”上的重要节点，打造揭阳副中心粤东滨海新城，是符合“一带一路”国家战略的重要。举措。广东省为解决省内地区经济发展不平衡，省内地区经济发展水平差距大提出来的扶持粤东西北经济发展战略，打造揭阳副中心，建设粤东地区新的经济增长点，对带动粤东地区经济增长，推动广东全省经济一体化发展，缩短全省经济发展水平等有着重大意义。

东北蛇口：大连太平湾PPC模式

2018 年11 月，招商局招商局与辽宁省政府、大连市政府共同签署《太平湾合作安排协议》，约定各方共同开发建设太平湾新区。辽宁省与招商局港口整合后，将成为我国资产规模和吞吐量规模最大的港口招商局之一，这为建设东北亚国际航运中心，提高区域国际竞争力奠定了坚实基础。根据协议，招商局招商局将通过增资方式入股辽宁东北亚港航发展有限公司，并取得49.9%的股权，后者是大连港招商局和营口港招商局的控股股东。    

“港、产、城”相互融合是太平湾新区“港、产、城、创”一体化融合发展 理念的空间基础，是实现太平湾新区各阶段发展目标的基本要求之一。规划目标 的实现需要充分利用港口，以港口推动产业集群与现代化城市的形成；同时需要 保证产业区与城市区的优质布局，发展城市功能分区，形成对外通达、内部通畅 的城市“组团”结构，建设高密度、高效率、高水平的现代化港口城市，以实现 太平湾新区的空间一体化。

太平湾新区开发最早可以追溯到太平湾港口的规划。2009 年，大连市政府 为了进一步拓展核心城市的辐射空间，正式启动了太平湾港口规划工作。2012 年 10 月，大连市委市政府联合下发《关于推进大连太平湾临港经济区开发建设 的实施意见》（大委发[2012]25 号），确定了“政府主导、市场化运作”的开发模 式。2013 年 8 月，瓦房店市成立太平湾沿海经济区并成立沿海经济区管委会， 辽宁省将该经济区纳入辽宁沿海经济带重点发展园区。

在新时代发展背景下，招商局招商局与辽宁省政府合作开展港口整合工作，大 连太平湾新区的开发建设是辽宁港口整合的重要内容。招商局将“前港-中区后城”的经验模式在太平湾新区落地，力求实现建设融“港、产、城、创”于一 体的东北亚“新蛇口”的总目标。通过学习蛇口模式的成功经验，太平湾新区的 开发建设应注重从以下几个阶段考虑。

依据太平湾新区规划期内的发展阶段划分情况，对各阶段融合发展的工 作重点进行概述。起步布局阶段以港聚业、完善城市基本需求。推动港区专业 化建设与产业区招商引资，实现大型企业入驻并开始进行生产活动，加强港区与 产业区的联系，促进产业链的形成，并根据产业引入生产性服务业。完善国土空 间详细规划，制定中长期太平湾新区内、外交通体系规划，并满足城市内部和对 外基本交通需求。推动市民居住区建设与基本公共服务的完善，解决原住民就业 问题，制定完整的人才引进计划，完成太平湾新区社会福利保障体系的设计并付 诸实施，推动并完善医疗、教育等项目建设。

加速发展阶段以业兴城、形成城市空间体系。推动产业集群 形成，实现二至三类产业企业的集中，生产性服务业进入良性发展轨道。以产业 为发展主导，优化港口结构，逐步减少粮食装卸等附加值低的业务比重，对接产 业区落地企业进行功能区功能转换。在主干道路网络基础上增加道路密度，实现 城市内部交通通畅。配套产业区就业的城市市民居住区建设，构建商品房与廉租 房共存的住房结构，城市居住区内各小区组团基本形成。城市内部中心商务区基 本建成。城市基本公共服务完善，积极推动市民休闲娱乐设施建设。

 成熟运营阶段功能优化、稳步推进融合发展。建立完整的城 市空间体系，产业与城市实现良性互动。产业成为城市发展的原动力，港口功能 28 逐步成为城市与产业的基础支撑。逐渐完善城市高级功能，城市组团体系完全形 成。推动太平湾新区产业与城市设施升级，带动城市与港口良性发展。着手后续 规划制定，重点优化现有城市融合空间，并适当向外围区域扩展。

港口是太平湾新区发展的基础，太平湾新区的产业发展要以港口为依托，逐 步构建以港口产业为基础、并能促进港口优化的产业园区，并形成分布合理、分工明确、功能融合的专业化临港产业样式。通过优化产业结构，促进港口功能的 强化与提升，形成港口与产业互相促进的一体联动新格局。

优先强化太平湾新区港口的港航物流功能。在已有港口泊位与港区的基础 上，提高港口运力，促进港口航运物流的高效化、自动化、信息化与智能化。采取“面向深蓝”策略，逐步增加太平湾新区港口的对外航路，加强太平湾新区港 口与辽宁、环渤海地区及国内外其他港口的航运联系。根据市场需要，适时开通 客运航线，实现港口航运多样化。

提高太平湾新区港区外围公路密度并 增加道路宽度。建设港口到产业区的陆路运输系统，提高港口与产业区之间的运 输效率。构建以太平湾新区为中心，涵盖高速公路、国道、省道和乡道的多层次 公路网络，提高港口面向内陆的陆路运输能力。增强太平湾新区区内道路系统与 外围公路系统的融合程度。强化太平湾新区对外铁路运输能力，适时建设专业化 货运铁路系统，增强太平湾港区与腹地大宗货物的运输能力。

加强太平湾新区港口沟通连接海洋 与内陆的枢纽作用，促进港口基础产业的发展，发挥港口对临港产业区的溢出效 应。以港口产业为依托，进行招商引资，实现港口产业的区域派生，形成以港口 为中心的产业外围地带。

太平湾港在环渤海地区中的区位图

港口发展带动产业集聚 实现港口泊位与港区专业化。精细划分港口泊位和港区内部功能分区，根据各泊位功能构建粮食、散货和集装箱等港区内部专业功能区。根据发展阶段及市 场需求，适时调整泊位与港口各功能分区的专业化分工，形成动态演化的港口内部细分区域专业化。

在港区周边布局企业并形成产业区，形成环港口产业 带。根据港口各区域泊位功能，邻近布局相关企业，最大限度缩短“港-企”间 运输时间，减少装卸运输成本，形成“港-企”间高效的物资和人员流动。集中 布局相关产业，形成同类型产业或产业链上下游相关产业的空间集中，实现产业 集聚的规模效应，提高生产效率。精细化布局企业，提高企业区位密度，高效利 用已有土地资源。合理分配土地供给,分阶段、分功能精准实现土地供给。

根据国际环境及区域经济需求，升级港口的专业化功能， 以此推动产业带对新兴产业接纳能力的提高，提升太平湾新区的产业技术附加 值。根据落地产业需要，大力发展配套生产性服务业，促进产业结构合理化。

产业带动提升港口规模。根据产业园区内大型企业生产能力，面向企业需求， 适时对港区设备进行更新换代。逐步降低散货物流比重，更换港口装卸设备，增 加大型集装箱运量，提升港口区域吞吐能力。建立园区企业与港口的沟通机制， 以明确企业的港口使用需求。依靠产业优化港口功能分区。根据园区引进企业的物流需求，对港区内部功 能分区进行适当调整，以适应企业需要。同时着力避免同类企业竞争所带来的功 能区域重叠和设备重复建设。逐步变更效率较低的港口分区功能，以优化港口功 能结构。促进产业与港口共建共享。积极鼓励产业参与港口配套设施与服务建设，鼓 励产业区内企业与港区共建，做到各类生产要素在港区和产业区间的合理分配。

在招商血脉、蛇口基因的基础上，借助招商局招商局关键平台，整合全球优质资源，导入现代龙头企业，以港聚业、以业兴城的新PPC开发模式，充分利用大连“创业、创新、创意”方面优势，持续优化营商环境，推进体制机制创 新，激发新区活力，以技促创、以创提质。实现经验引进和模式创新，打造出产 业与城市耦合、空间与品质共生的“港、产、城、创”一体化融合发展格局。

打破东北长期面临的“外部有新、内部缺新”的发 展困局，顺势新时代东北振兴新要求，瞄准辽宁港口整合新机遇，以创新发展为 引领，跟踪全球智能化和生物化发展新方向，加速创新要素向辽宁沿海经济带和 沈大经济发展轴的黄金交汇处集聚，形成东北地区产业与技术发展的风向标与东 北振兴的新引擎，壮大“长兴岛—太平湾”辽宁省西侧发展轴，打造辽宁省高质 量发展战略新高地。

前期阶段。充分利用太平湾新区的资源条件及已具备的硬件设施，以第二产业为主导，着重发展临港经济，如临港装备制造业、粮油加工业等，重视园区建 设和引进重点项目，加快形成产业集群，注重提高经济效益和推进传统产业转型 升级。同时，积极进行太平湾新区配套服务项目开发，大力推进七通一平工程实 施进度，加快完善太平湾新区生活、消费和娱乐等城市层面综合功能，吸引资金 流、人流、物流等在太平湾新区集聚。

 中期阶段。在产业集聚经济效益良好的基础上，以第三产业为主导，大力发 展与临港产业配套的港航服务、特色旅游、金融服务、商贸服务、文化创意、科 技服务等现代生产性和生活性服务业，构建特色鲜明的现代服务业体系，并积极 吸引各类高端产业的龙头企业入驻太平湾新区。同时，进一步完善与太平湾新区 配套的医疗、卫生、教育、文化等公共服务设施，不断升级城市住宅区、购物消 费区和生活娱乐区等的服务能力，大力引进高端人才参与太平湾新区的开发建设。

 后期阶段。在综合发展态势较为理想的条件下，加快发展智能装备制造、高 分子新材料、生物健康产业等战略新兴产业，提升太平湾新区产业智能化水平， 成为大连北部渤海翼新的经济增长点，推进大连全域城市化进程，依托辽宁省的发展，努力充当引领东北振兴的排头兵，促进环渤海地区融合与协调发展，积极参与东北亚经济圈合作，主动融入“一带一路”建设。同时，太平湾新区的基础 设施、教育、医疗卫生等软环境不断提升，居住及就业人员的生活、消费和娱乐 等需求较大满足，城镇化综合服务能力极大提高，高素质人才占比进一步上升。

招商局招商局投资辽宁港航发展，标志着辽宁省港口资源整合、一体化运作取得实质性进展。招商局招商局投资入股后，将与辽宁省地方政府在港口运营、物流运输、园区开发、金融服务等多个领域开展深入合作，并将“前港-中区-后城”的成功模式在大连太平湾港区落地，建设东北亚“新蛇口”。

太平湾港位于大连市下辖县级市瓦房店境内，将是大连港的一个全新港区。为拓展大连市核心城区发展空间，承接大连湾港区搬迁转移的一部分杂货运输功能，尤其为实现瓦房店地区城市化发展和产业升级规划目标，大连市政府提出了开发建设太平湾临港经济区和太平湾新港区的设想。

太平湾港口作为地区建设的重要部分，是支撑太平湾新区发展的重要保障。港口的正常运转需要发达的交通体系和物流体系作为支撑。目前，太平湾新区的 交通网络仍然不够完善，公路交通密度也远低于成熟的港口城市。交通是城市开 发建设的重要内容和城市建设迅速发展的先决条件，对于经济活动有着重要影 响。此外，水力、电力、热力以及网络等的供应与通达也是产业活动和居民生活 的重要基础，此类建设必须在早期尽快完成，避免成为制约今后经济高速发展的 掣肘。

 太平湾新区在第一阶段应重点进行等级公路建设，大力投资“七通一平”基础工程，在五年之内使基础设施水平基本达到全国规模以上港口城市平均水平。早期进行基础设施建设既能为后阶段经济腾飞提供保障，又能为太平湾新区提供大量的就业机会。

太平湾新区的核心优势之一就是港口，由港口所带来的综合物流成本节省是 临港产业赖以发展的基础，这也是太平湾新区有别于其它地区的特色资源。实现 港口与太平湾新区产业间的良性互动是充分发挥港口作用的关键。具体来看，需要产业园区与港区之间搭建高效的货物、信息与人员沟通渠道，这需要加大港口 集疏运体系建设，保证港区与产业区和外界沟通流畅。在产业布局方面，应根据产业种类进行细分，依照产业对于港口的依赖程度 不同进行合理的布局，最大效率发挥港口的带动作用同时最大限度节约企业成本。

产业是经济发展的基础和战略支撑，主导产业是关乎地区产业兴旺的关键点。在有了一定的产业基础后，本阶段最重要的任务是培育和孵化主导产业，形成以主导产业为核心的成熟产业体系。主导产业的选择，要结合太平湾新区的基本情况以及相关的规划，进行科学 的论证，保证主导产业具有前沿性，带动性，即一方面具有良好的发展前途，处 于产业生命周期的前中期，可以在较长一段时期稳定带动地区经济发展。另一方 面是具有强大的扩散效应，对本地区其他产业的发展具有极强的拉动作用，能够带动地区全面发展。

太平湾以PPC模式进行深度开发，在“一带一路”倡议背景下，积极参与共 建以中国、俄罗斯、日本、韩国、朝鲜、蒙古为主体的“东北亚经济走廊”。充分利用太平湾新区重要的经济地理条件，大力推进太平湾新区的综合开发建设， 积极向大连国际航运中心靠拢，加强依托辽宁具备的国内面向东北亚国家唯一的陆海双重门户、沿海沿边区位优势，加快融入东北亚开放大门户的建设和内外联动、陆海互济的全面开放新格局的构建。

围绕建设东北亚“新蛇口”的总目标， 深刻落实“港、产、城、创”一体化融合发展理念，努力实现空间上产城一体、 布局上功能分区、产业上相互融合。努力建成以建材加工和粮油加工等为主的东 北亚重要的临港加工基地，以核电、水电和火电等大型成套装备制造为核心的东 北亚先进装备制造基地，以船舶机械和海洋工程装备制造等为核心的东北亚港口 机械制造基地，以及东北亚高端大型成套装备研发制造基地、东北亚粮食集散分 拨基地、东北亚重要的国际航运中心和东北亚大宗商品现货交易中心等。

招商蛇口的商业模式中，PPC开发模式在产业园区运营商的盈利模式中不能仅从短期的盈利能力来考核，对于园区运营商而言需要从长远计量产业园区的盈利能力。因此，从整个产业园区的开发周期出发，未来太平湾的开发需要有一套“3T平衡”策略，即T+3快周转的项目，如房地产开发业务；T+10中期项目，即阶段性持有项目；T+30长周期片区综合运营项目。

从短期来看，房地产开发是太平湾PPC开发中园区运营商前期利润的重要来源，可以平衡前期园区开发的现金流；从中长期看，随着产业、商业、教育、医疗、文化、环境等配套的分阶段完善，PPC开发进程中园区板块会随着人流不断导入和增加，产业不断集聚从而实现长期的盈利。

因此，未来太平湾的开发节奏将合理配置快周转(T+3)、阶段性持有运营(T+10)和片区综合运营(T+30)三类项目比例可以平衡园区运营商短期、中期、长期的可持续发展。快周转的销售型项目可以实现利润的一次性兑现，而持有型运营和片区综合运营项目将持续释放能量，保证产业园区的持续盈利。

换言之，未来太平湾PPC开发中，开发运营产业园区是长期性的工程，不能抱赚快钱的目的，需要通过合理的平衡短期、中期、长期的项目比例从而实现企业对于财务指标的要求和完成股东对于利润的要求；在此基础上，太平湾每选择一个项目进入时，必然衡量当地政府是否能够认同招商蛇口对于片区综合开发运营的理念。

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