片区综合开发闭合平衡盈利模式相当于园区开发运营的顶层设计，是一个提纲挈领式的总体框架，它所根植的商业模式基础，是在政府主导、企业主体机制体制之下，以“产城融合、以产促城、以城兴产”的思路高标准建设国际化、标杆性产业新城。

这一盈利模式讲究的“封闭式操盘、平台化运作、资本化助力、闭环性平衡”，其主要客户是政府和大产业客户，核心盈利模式是“四项服务+两项回款”，以PPP类的政府付费补贴运营加上一定的使用者付费为主。在长周期里政企双方共同分享区域升值、财政增量的盈利蛋糕，如果仅仅想赚取短期利益或房地产开发收益，这种盈利模式的内生闭环就无法走通。

   片区综合开发不同于单纯的二级开发，不是某一块地和某个单体项目收益平衡逻辑，而是一个长周期、多维度的整体收益平衡逻辑，它的盈利模式理论上也丰富许多，融资和盈利的牌面也要更多样和灵活。在这个整体收益平衡逻辑下，我们将从传统的“做事”思维转向“做局”思维，从一次性获利离场的“白手套”转型成可持续获利的“金手指”，利用好既有资源禀赋，有目的地补强资源，才能增强政府对传化的需求黏性，并建立起战略与产品之间的强逻辑关系。

这一模式主要在核心城市周边的产业园区内，依托于上面的片区基础之上运作更为精细化操盘的“园中园”项目，其本身可以成为体量较小且与周围的大片区有密切联系的产城单元，进行“类房地产化”的物业销售租赁实现资金回笼与利润实现，现在多数都在渐渐尝试“园区租售+地产输血+产业投资+运营服务”的综合性运营框架。

二级园区开发主要的参与主体包括联东、天安、东湖高新、张江高科、中业慧谷、置信产业、中南高科、万洋等，如果在比较好的区位（主要还是指产业基础集聚度高和人口结构比较优质的位置），比如上海、武汉、东莞等地，单体项目的毛利率完全可以达到40%-50%，而净利率也可以达到20%以上。

二级园区开发盈利模式属于“知易行难”，看起来就是盖房子卖掉，但实际上会受到很多因素的扰动，也很容易失败，就像百步穿杨一样，有选址、拿地、定位、产品、融资、成本、招商、运营、管理等一个个环，每个环都不能射偏，高敏感度，必须环环相扣不能失误。

随着中央对房地产的不断约束，销售园区物业和房地产盈利这条“内部输血”的道路越来越逼仄，园区开发运营行业势必要找到一种新的供血模式以实现外部资金的融通，保证园区开发运营开发运营全周期的现金流顺畅，这就必然要走向园区基金操盘模式，或者说以黑石模式为代表的“美国模式”，实现园区开发运营的轻重资产平衡。国内已经有不少基金模式的园区开发运营投资主体，这些企业正在尝试一种全新的园区运作模式，即政府机构牵头、基金主导、开发商介入、实体产业对接。基金主导下，充分调动了各方积极性——政府把握产业门槛和方向、开发商负责园区的建设运营、实体企业则构建产业生态圈，形成了良好的正向循环，最终形成共赢局面。可以想见，这种模式将会成为“十四五”时期园区开发运营商“产业引领、基金操盘”时代中的最大亮点。

为了进一步突出培育企业的功能，很多产业园区默默转化成了“投资商”的角色，从最前期就对入园企业采取租金入股、股权投资，实施阶段性投资行为。产业园区除了依靠宝贵的自有资金进行上述活动以外，更可以通过整合具有高度一致目标的社会资本，在各个环节为产业园区谋求红利，以获得资本增值，也就是对企业的“单一渠道金融扶持”升级到产业园“联盟式金融扶持”的升级转型，使得金融不再是产业园单向度的工具，而是推动产业园整合金融机构/资管机构的重要抓手。

园区运营服务（尤其是二级园区）经过“十三五”时期的发展，在行业内开始得到最广泛的认可和重视。这跟行业物理载体整体结构性过剩，地方政府诉求提高和整个园区行业往纵深方向思考和发展有很大关系，我们认为，这是个非常良性的信号。

   目前在园区开发运营领域运营服务主要分为四个发展方向：

一是单点的垄断化，也就是类似于每一个环节的特许经营，依靠政府的授权，获得某种极为稀缺且垄断式的业务，从中获取收益，这一块儿无锡新加坡工业园与园区租售形成“同心圆式双轮驱动”的供用电业务做得非常出色；二是投资的协同化，比如有一些园区运营商专门投资智慧园区管理软件、广域物联网、供应链等独家兽企业，再与这些被投企业形成战略协同，一起去做更多第三方的园区运营服务，这种与自身业务强关联协同化的投资+运营也是一种思路；三是横向的规模化，靠园区规模扩大和网络的铺开，以平台流量来赢得更多的可能性，使哪怕比较简单的运营服务也能靠规模效应取胜，主要盯准园区内“人”的生意，这一块儿二级园区规模化的霸主联东正在尝试；四是纵向的链条化，也就是深扎某几个产业的链条上，通过专业化、精准化、稀缺化、差异化的运营服务（产业公共服务平台）获得价值。

如果说园区开发运营1.0版本是“物业销售主导+基础物业服务”；园区开发运营2.0版本是“租售并举+基础物业服务+系统生活服务（公寓、酒店、团体餐饮、园区活动等等）+基础供应链服务（人力资源、金融、政务服务等）”，那么园区开发运营3.0版本必然是在基于“空间+创投”的不动产经营构架和基于智能化的服务构架下的全方位组合。

凭借对园区内中小企业成长趋势与财务状况的把握，配合园区招商尝试从投资角度分享企业成长收益，并借此重新构建降低地产属性租售业务依赖的创新商业模式，正成为更多园区开发运营企业愿意尝试产业投资业务的深层次逻辑。园区开发运营行业目前真正战略性涉足产业投资的企业并不多，在该领域探索较为深入的企业既有国企也有民企，它们所拥有的资源禀赋各异，采取的方式有直投也有通过基金投资，面临的机制与挑战也不同。

在中国，传统物流园区此前在人们的眼中技术含量和资本含量一直不高，但普洛斯模式为中国本土资本带来了两种观念上的革新：一是高端物流仓储市场的广阔“钱景”（目前国内人均高标仓面积只有美国的1/13之一，这意味着非常大的市场提升空间，哪里有需求，哪里就有钱赚），二是物流产业承载平台的地产特性与盈利能力。

这一盈利模式基本只有一种，可以说是一个非常标准化甚至近乎“完美”的模型，那就是普洛斯所引领的“开发+管理+基金”三核联动闭环盈利模式。

普洛斯模式又是美国地产金融模式的典型代表。物流地产在欧美发达地区就是一个以收租支撑的金融产业，与购物中心、写字楼这些商用地产并没有太大的区别。只要形成规模，有稳定的现金流收益，就可以很顺畅地对接资本市场，在全球都有一套一以贯之的估值标准和体系，只要还有工业物流活动，物流地产就可以非常持续的发展和扩张。

资产证券化并不是一种盈利模式，也不是一种单纯的融资模式，而是一种资产退出路径和金融模式的升级——尤其是我们前面分析过产业园区投资基金操盘模式之后，做基金不是为了“一辈子在一起”，而是“一起赚钱盈利的短暂结合”，最终必然面临着退出的路径选择，资产证券化就是一种天然承接的方式。

对产业园区投资和在此基础上的基金操盘而言，成熟而存量资产的盘活与退出，将会带来现金的回笼和一个阶段盈利的实现，从而得以让园区运营方轻松上阵，获得更好的投资机会与收益空间，因此在《火花S-Park中国园区开发运营盈利模式创新研究报告》中我们也加入了这方面的内容，作为园区开发运营盈利模式的一个重要辅助性力量，这是无可质疑的。

在当前“涉房”融资不断收紧的状态下，园区资产证券化模式的尝试可以提高存量园区资产的流动性，实现轻资产运营；也能突破企业自身主体信用限制，通过结构化设计实现增信，进一步降低融资成本，我们预测，未来有可能看到更多产业园区类ABS、CMBS、CMBN甚至是公募REITs产品的发行。

产业的发展离不开金融的扶持，发达的金融服务是产业快速发展的助推器。产业园区的开发和运营商不仅可以提供金融中介和企业融资服务，同时可以向投资业务拓展，既形成新的盈利点，又支持园内产业的发展。

资金中介一直是产业园区所提供的传统服务。从银行、信托到私募的股权、债权融资，产业园区一直担任平台角色，对企业和资金方进行撮合。而融资服务和投资业务可以成为新增盈利点。融资担保能够形成信用服务收入，融资租赁、小额贷款都可形成一定利息收入。各园区的融资担保、融资租赁、小额贷款公司都提供相应服务。

整合金融服务的商业模式，对产业园区操作要求很高，既要求产业园对所集聚的产业的经济效益有足够的把握和理论依据，又要求对投融资机制及架构的设计具有严谨的思路和科学论证。通俗地讲，就是“既要有行业专业性，又要有金融专业性”。惟其如此，才能使金融手段的操作能够服务于产业园区的各个环节。另一方面，PE机构的投研团队，也需要寻找优质的产业集群，加以深入研究，更好地提高自身研报水平，对行业做出更精准的分析，这样才能够实现“脱虚入实”，找准产融结合的微观定位。

此外，产业园区的开发和运营商还可以通过直投、私募股权投资和母基金等方式直接支持园区产业的发展和壮大。高附加值的研发类企业和众多双创企业多为中小型规模企业，更离不开创投基金的支持，产业园区需要打造相应平台以孵化、培育这些早期企业。

目前传统房企转型园区开发运营主要包括以下几种典型盈利模式：

模式一：拿地工具型——以碧桂园产城为代表，产业只是幌子，本身盈利性很差，甚至就是成本部门，更多作为圈地的概念，为房地产高周转盈利做辅助，但必定行之不远，目前已经基本宣告失败；

模式二：基金操盘型——以金地威新为代表，本身就是房地产金融的积极探索者，将“品牌拿地+园区租赁+金融退出”的模式引入园区开发运营领域，与比较廉价和长期的境外资本合作，目前在上海区域做得比较成功，这一点已经比较难得，但全国复制尚待观察；

模式三：产城融合型——以星河控股为代表，在深圳机会型地操盘了星河WORLD这个“工改工”项目，并以“产业+地产+投资”这种产城融投双闭环综合模式开始在南京等外埠区域复制，但纯租赁型的高科技类产业园运营不是单独盈利点，需要和房地产以及产业投资结合才能形成比较好的综合性盈利模式，也是大多数房地产企业希望能够仿效操作的模式，但产业招商和产业投资的资源稀缺与特殊性比较强，未来仍有很多不确定性；

模式四：产城分离型——以来自温州的置信产业集团、万洋集团和来自江苏的中南高科等为代表，产业板块更多针对生产研发型的高标准厂房，与住宅很难融合在一起，更多是分离操盘的，因此产业部分可以单独算账，虽然前期也靠住宅进行一定的输血，但未来可以形成以联东为模板的规模化复制盈利模式。

过去孵化器的着重点是如何将一个入园的小企业通过各种服务媒介一路扶持到资本市场这个终极目标，然后从中分享企业成长过程中的资本增值，是培育企业。而孵化产业是指，产业园区根据既有的积淀，精确瞄准一类或几类产业，更加贴近市场前瞻性需求和科技研发技术的前沿，准确把脉地方经济转型升级的着力处，培育出特色优势性产业，先锚定产业共性的层面，再衍生其他增值点，使得园区的产业集聚效应凸显。

二级产业园区应该是一种类似于区域产业与经济发展基础设施的存在，是承载实体经济发展的载体与平台，兼具促进就业、繁荣区域、集聚产业、提升内涵等多重公共职能，绝不能将其看成一种单纯的市场化行为，而应该是一种经营性或至少是准经营性的社会公共服务产品。

在目前二级产业园区面临着种种困难情况下，PPP模式可以作为一种创新型融资方式和一种合理且可持续的盈利框架，在融资、招商和盈利上带来质的提升与变革，确保项目开发运营期内最基本的盈利点，长期再通过产业培育、产业导入、运营服务等市场化方式寻求更多盈利点。

在开发强度逐渐进入后工业时代的一二线核心城市，从公开市场拿一手地的空间越来越小，城市更新与工改越来越受重视。得益于工业用地与商住用地的巨大价差，曾经的工业用地，摇身一变成为商住用地，带来的往往是几十倍甚至上百倍的套利空间——深圳的“工改工”一度就是典型，成为了一种独特的资产重估收益模式，俗称“钉子户收益”。地方政府定然不会让企业轻易拿走，要想真正实现这些收益，必须要拿出足够的对价条件。在当前的大形势下，要想满足地方政府的胃口，困难并不少。那些一开始就盯着土地变性、资产重估这座“金矿”的企业们，一定要重新审视下自己，是否有足够的产业与运营“金刚钻”，以产业驱动资产，以运营提升价值，只要这样，才能够从这块看上去诱人的业务中真实的获取收益。

结合投资业务，产业园区还能够凭借区域内的资源优势，与银行、信托公司等金融主体合作形成投贷联动。随着园区一体化运营能力的提升，成熟的运营经验和产业洞察可以让园区运营商能够多方面掌握入园企业专业状况，能够帮助运营商快速甄选高质量企业、提高投融资服务的效率。园区开发运营的转型升级要改变发展思路，客观上需要园区开发运营商一手抓产业、一手抓金融，对二者都有深刻的把握和控制，在风险控制得当的前提下，开始尝试整合与升级，进而分享产业发展红利与传统回报模式相结合所带来的长期资本增值。

中国产业园区已经进入到模式创新和服务升级期，产业园区的经营环境正经历着实质性的转变，开发和运营主体日益多元化，竞争将愈发激烈。在产业资源稀缺的情况下，一体化模式升级是产业园区开发和运营商向成熟发展的必经之路。同时，随着产业园生命周期的发展，较大规模的产业园已经发展较成熟、入园企业数量多、行业特色较显著，这为产业园开发和运营商提供了开展产融服务的资源基础。

因此，“十四五”时期，园区开发运营商展必须要设计系统化的价值实现模式，还要制定严格园区投资奖惩与退出审批机制。从园区土地开发、产业导入培育、园区运营、产业持续发展等来制定全流程、体系化、标准化的价值实现模式，才能有效防范产业园区不可持续问题。为了可持续发展，从战略规划上，产业园区开发和运营商需要更明确园区的差异化定位，更有方向性。从能力体系上，需要更关注核心的招商能力以及园区服务能力建设，形成对招商对象的吸引力，增加对现有企业的粘附力。从体制机制上，要采取更灵活的机制，以市场化的方式招聘和激励人才。企业只有把握现在，在变化的环境中率先变革，才能在未来更加具有挑战性的环境中取得成功。

随着“十四五”各项规划的展开，未来中国产业园区开发建设和运营管理都将进入根本性的转型发展的新时期，其中的一个重要转变将使园区开发模式从土地财政向税收财政的转变，这一点与深圳早年实施的改革开放路径有相似之处，把产业园区开发建设从房地产开发转向产业创新引领，从土地资源买卖到创新资源集聚的转变。

展望“十四五”时期的产业园区可能采取“房产租金+投资收益”的“房东+股东”发展模式，不再单一依靠房地产买卖赚取产业园区的价值。园区的投资人要从房地产买卖收益生存发展的路径，转换成依靠园区房地产租金收入和产业投资收益来生存发展。这样园区投资人的技术含量要大幅度提高，要学会融入整个园区产业企业的全生命周期服务，最大限度地分享和承担园区企业全生命周期的价值和风险。

产业园区模式曾经对我国经济发展起到了重大支撑作用，成了区域经济与产业经济的主要平台与载体。因此，做好全国数万家产业园区转型与园区开发运营商的发展，不仅关系到国家建设现代化经济体系、深化供给侧结构性改革、加快经济结构与产业结构调整、构建市场要素协同发展产业体系等重大战略的实现，而且是实现新发展战略的重要抓手，同时，也是服务区域传统产业转型升级与新动能培育的关键手段，必须创新发展思维、创新体制机制、创新发展模式，只有这样，才能破解当前发展阶段存在的困境，实现科学健康持续发展。

“十四五”时期是高质量发展的关键五年。在经济新常态下，我国经济仍将保持中高速稳增长。产业园区作为地方集中体现产业集聚效应和经济增长动力的发展模式，特别是省级以上产业园区，已经逐步形成并将继续成为区域经济的增长极。随着“十四五”时期金融供给侧改革的深入推进，国家经济发展脱虚向实，产业园区顺理成章成为产业承接的主阵地，成为推动经济高质量发展的重要载体，而园区开发运营商则是产业园区发展的重要投融资抓手。

产业园区发展的核心是产业主导。随着地方“十四五”规划的战略推进，地方产业发展机遇将涌现且空间巨大，产业园区对于产业集聚的“虹吸效应”也将进一步显现。当前，国家大力推进节能环保、信息、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产，推动产业结构转型升级。产业园区未来定将成为地方产业转型升级的龙头阵地，各类园区开发运营商在支撑地方产业转型升级的过程中亦将大有可为。