我国境外园区项目选址的重要因素
中国丝路通，是全球第一家基于微信系统的大型投融资并购项目交流平台，它提供了强大的项目发布与搜索功能、强大的会员通讯录功能，解决了留项目——项目信息驻留问题，留人——群友流动性大问题。
作者：张琬菁 梁青山 肖笛
我国境外园区项目的兴起与壮大是在顺应我国产业与金融等资本持续“走出去”的背景下应运而生的，目前境外园区建设正在积极探讨或追逐“产城融合”的目标，这已经超出了原有的工业地产属性，开始兼顾甚至并行住宅与商业地产属性。
本文主要从境外园区在选址时应考虑的主要方面展开探讨，讨论的范围侧重我国境外加工制造型园区与高新技术园区这两种类型，尤其以加工制造型园区为主。
高度重视对驻在国或地区重点城市的依托度
城市依托度是我国境外园区项目在选址时应优先考虑的核心所在，尤其是对于期望未来进行“产城融合”的园区项目而言，城市依托度的重要性如何强调都不为过。
城市依托度与境外园区项目的关联性体现在诸多方面，如与相关城市中远期发展规划的匹配度、城市人口的外溢与新城区的打造、优势且高效的市政配套资源的对接、地方政府软硬环境的支持、入区企业的腹地市场所在、劳动力招募的便捷与高效、商务成本的竞争优势等。对于境外园区项目的开发商而言，多数是非常重视城市依托度的，但在选址策略上，则需要执行层面更加严谨。
综合目前我国境外园区代表性项目所实际开发的面积规模，尤其是重资产模式下已经开发的面积规模，相比被誉为“缅甸第一个也是最成功的经济特区”——迪拉瓦经济特区（Thilawa SEZ），值得思考的地方有很多。
迪洛瓦经济特区由缅甸日本迪拉瓦发展有限公司（MJTD）开发、管理，位于仰光市中心东南23公里处，距仰光国际机场30公里，同时紧邻缅甸的主要港口之一迪拉瓦国际码头（MITT）。截止2018年底，迪拉瓦经济特区已有18个国家的103家公司投资设厂，国内外投资总额已达到15亿美元，在特区内已有63家工厂投产运营，为7000多名工人创造了就业机会。迪拉瓦经济特区规划占地2400公顷，截止2019年8月底，迪拉瓦经济特区共开发面积583公顷（其中A区405公顷，B区第1期101公顷，第2期77公顷）。
当然，我们不是倡导园区项目城市依托度的唯距离论。但考虑到我国多数境外园项目布局于发展中国家的实情，这显然与背靠40多年来城市或城市群规模不断扩大、城市人口持续增长并外溢、居民购买力不断增强、基础设施配套日益完善等积极因素的国内开发区，所面对的环境有巨大差异，因此，国内诸如“我爱北京天安门正南50公里”这样的成功模式，只能稍作借鉴。
境外园区项目与核心城市、区域重点城市依托度之间遵循如下的规模：城市规模越大、居民购买力越强，与核心城市或城市群的距离越近的园区项目更容易获得成功。这一点无论是对于扩张型城市，还是收缩型的城市都具有同样的适用性，而且更要注意面对收缩型城市时的选址距离风险。
具体到单体境外园区项目在与核心城市或区域城市的距离考量时，就单纯的城市层面的因素而言，笔者建议重点考虑如下因素：1.核心城市或区域城市的区域扩张的方位走向，尤其是要注意政府中远期规划与城市自身发展规律之下的走向偏差；2.驻在国政府及地方政府的规划水平与规划落实能力；3.核心城市或区域城市的人口绝对规模与居民实际购买力水平及其未来走向；4.园区项目与核心城市或区域城市之间的实际基础设施配套水平，尤其要注意的是落后基础设施配套导致的物流成本激增与物流效率的低下；5.核心城市或区域城市居民的通勤设备及其效率等等。
具体到特定国家、特定城市的境外园区项目选址时的个性化问题，则需要审慎区别具体园区项目面对的具体环境与因素，具体问题具体分析。
重视对驻在国或地区关键配套基础设施的依托度
与驻在国或地区的关键配套基础设施的依托度同样值得重视，这其中包括港口、公路、铁路、机场（尤其是国际机场）、供电厂、供水厂、油气管道等。
对于我国境外园区项目而言，考虑到多数发展中国家在公路、铁路等方面的配套能力薄弱，或者年久失修等造成的实际运力快速下降，导致的陆路运输成本的剧增及运输效率的低下等特殊情况，尤其是在这种情况短期内难以有效改善的背景下，更要重视对港口的依托度。
之所以强调港口的特殊性，是因为园区项目对港口的依托具有一举三得的作用：一是有利于降低入区企业的物流成本、提高物流效率；二是可以凭借港口的有利条件来改善电力（如围绕港区投资电厂）、油气配套、仓储物流等入区企业普遍关注的问题，这些很可能是潜在入区的大型、超大型企业项目的关注焦点所在；三是依托港口而投资的电厂、仓储物流等配套项目可以成为园区项目的衍生盈利点，进而增强园区项目的可投资性。
除个别内陆国家的特殊情况外，我国多数园区项目在选址时都比较重视对港口的依托，虽然这个距离仍有改善的空间。对于港口的依托，距离越近优势越明显，其中以囊括或毗邻港口的为最优，20公里左右的次之，距离港口越远，则会显著增加园区项目的开发难度。
当然，对于境外高新技术园区而言，与驻在国的国内国际机场紧密衔接，显然有助于降低入区企业的商务成本并提高企业商务对接的有效性。因此，对于境外园区项目与关键配套基础设施的依托度问题，需要结合境外园区项目的具体属性与特征、驻在国国情等因素来进一步甄别。
重视驻在国或地区在园区项目开发的要素匹配度
对于与境外园区项目开发相关的要素，主要关注点无外乎园区土地的属性、土地价格、土地平整度、水电气等条件与价格优势、施工保障能力与成本、周边住宅与商业地产的价格等等。
重视与园区潜在入区企业的选址匹配度
境外园区项目具有典型的平台属性，匹配具体园区主导产业规划的入区企业是平台构成的核心，尤其是横向成群、竖向成链的特色产业集群企业的入驻，更有利于园区平台与入区企业的良性互动，共同发展。因此，园区选址如何做到顺应潜在入区企业或企业群的选址，更好地与潜在入区企业或企业群选址进行匹配显然是开发商必须面对的关键问题。
对此，建议开发商从如下层面逐次展开分析：
1.区域环境层面这个层面主要包括区域优势（主要有区位优势、自然环境、地质条件、环境保护、政策优惠等）、能源供应、交通环境等方面。
2.产业链层面这个层面主要包括企业产品的消费市场、原材料供应保障能力及价格、与合伙伙伴的相对位置（包括核心配件、辅助配件、辅料等）、劳动力供应保障能力及价格、产业集群与竞争对手等方面。
3.目标选址层面这个层面主要包括基础设施与公共配套、土地条件（包括属性、价格、预留或扩张空间、仓储转运条件、社区环境等）、职工生活配套（包括住宿、休闲娱乐、医疗卫生等）等方面。
通过上述三个层面的综合研判，最终得出备选目标区块的相应分值，进而来评判其与园区主导产业潜在入区企业选址的匹配度高低，为园区最终的选址决策提供有价值的参考。
在甄别与潜在入区企业选址匹配度时，不可避免会与城市依托度、关键配套基础设施依托度乃至园区开发的个性因素等有交叉、重叠等情况出现，对此我们需要进行相应的协同。
未来，多样化的国际市场会为境外园区提供更加广阔的全球化舞台，其实践的深度与广度将值得我们在理论层面持续的总结、扬弃、推陈出新。
（作者单位：中国交通建设股份有限公司）
文章很好，打赏犒劳作者一下
